Строительство в зонах затопления и подтопления после 301-ФЗ: что изменилось с 4 августа 2026 года

Обновлено: 26 августа 2026 года

Изменения внесены Федеральным законом от 04.08.2026 № 301-ФЗ в статью 67.1 Водного кодекса Российской Федерации. Разберем, что именно изменилось, при каких условиях после инженерной защиты можно вернуться к вопросу строительства ОКС, и что проверить по проектам, работа над которыми началась до вступления новых требований в силу.

Что изменил Федеральный закон № 301-ФЗ

До 4 августа 2026 года статья 67.1 Водного кодекса РФ связывала возможность строительства в границах зон затопления и подтопления с наличием инженерной защиты. Ограничение касалось объектов капитального строительства, которые соответствующей защитой обеспечены не были.

Поэтому в рамках одного проекта можно было одновременно разрабатывать будущий ОКС и предусматривать решения, направленные на защиту территории и объекта от негативного воздействия вод.

С 4 августа 2026 года пункт 1 части 3 статьи 67.1 ВК РФ сформулирован иначе: в границах зон затопления и подтопления запрещено строительство объектов капитального строительства, за исключением сооружений инженерной защиты.

Одновременно Федеральным законом № 301-ФЗ введен пункт 5 части 3 статьи 67.1 ВК РФ, который запрещает освоение территорий в целях строительства ОКС. Исключение также предусмотрено для осуществления инженерной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод.

Таким образом, для новых проектов последовательность меняется: сначала необходимо определить действующие ограничения и решить вопрос инженерной защиты территории, после чего оценивать допустимость размещения ОКС на участке и возможность получения разрешения на строительство с учетом остальных действующих ограничений.

Что считается зоной затопления или подтопления

Зоны затопления и подтопления относятся к зонам с особыми условиями использования территорий — ЗОУИТ. Они прямо указаны в пункте 17 статьи 105 Земельного кодекса РФ.

Поэтому для проекта имеет значение не только фактическая вероятность затопления или высокий уровень грунтовых вод, но и наличие официально установленной зоны, сведения о которой внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно пункту 5 Положения о зонах затопления, подтопления, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 18.04.2014 № 360:

• зона считается установленной со дня внесения сведений о ней в ЕГРН;
• измененной — со дня внесения соответствующих изменений в сведения ЕГРН;
• прекратившей существование — со дня исключения сведений о ней из ЕГРН.

Как проверить, входит ли участок в зону затопления или подтопления

Проверять ограничения целесообразно еще на предпроектном этапе, до детальной разработки архитектурных, конструктивных и инженерных решений.

1. Проверить сведения ЕГРН

Необходимо установить, имеется ли зарегистрированная зона затопления или подтопления, пересекает ли она земельный участок полностью или частично и где проходит ее граница относительно предполагаемого места размещения ОКС.

2. Проверить ГПЗУ

Согласно пунктам 9 и 10 части 3 статьи 57.3 Градостроительного кодекса РФ, градостроительный план земельного участка содержит информацию об ограничениях его использования, в том числе при расположении участка в ЗОУИТ, а также информацию о границах таких зон.

Поэтому сведения ГПЗУ необходимо сопоставлять с данными ЕГРН и другими исходными документами по территории.

3. Оценить инженерные условия площадки

Для выбора защитных решений имеют значение фактические характеристики территории и результаты инженерных изысканий: рельеф, гидрологические и гидрогеологические условия, уровни подземных вод, прогноз изменения условий площадки и другие исходные данные.

До начала основной разработки ПД особенно важно убедиться, что исходные данные позволяют обоснованно определить требуемую инженерную защиту. При необходимости результаты изысканий могут быть отдельно направлены на экспертизу инженерных изысканий.

Что относится к инженерной защите территории

Часть 4 статьи 67.1 ВК РФ прямо называет сооружения и средства, которые могут применяться для инженерной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод.

К ним относятся:

• водоограждающие дамбы;
• берегоукрепительные сооружения;
• другие сооружения инженерной защиты от затопления, подтопления и разрушения берегов водных объектов;
• искусственное повышение поверхности территории;
• устройство свайных фундаментов;
• другие средства инженерной защиты.

Если инженерная защита реализуется путем строительства отдельного сооружения инженерной защиты, для такого объекта требуется отдельно определить состав проектной документации и необходимость ее экспертизы. Проектная документация объектов капитального строительства в общем случае подлежит экспертизе в соответствии с частью 1 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 3, 3.1 и 3.8 этой статьи.

При этом после вступления Федерального закона № 301-ФЗ в силу сооружения, предназначенные для инженерной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод, прямо включены в понятие гидротехнических сооружений в статье 3 Федерального закона от 21.07.1997 № 117-ФЗ «О безопасности гидротехнических сооружений».

При этом законодатель использует два связанных, но различных понятия: сооружения инженерной защиты и средства инженерной защиты. Это существенно при применении новой редакции нормы, поскольку исключение из прямого запрета на строительство ОКС сформулировано именно для строительства сооружений инженерной защиты.

Достаточно ли предусмотреть свайный фундамент?

Само наличие свайного фундамента автоматически права на строительство ОКС в действующей зоне затопления или подтопления не дает.

Свайный фундамент действительно прямо указан в части 4 статьи 67.1 ВК РФ как одно из средств инженерной защиты. Однако пункт 1 части 3 той же статьи одновременно запрещает строительство объектов капитального строительства в границах зоны, за исключением сооружений инженерной защиты.

Поэтому применительно к конкретному проекту необходимо отдельно оценивать:

• обеспечивает ли выбранное решение требуемую защиту территории и объекта;
• какой правовой режим действует в отношении участка;
• может ли быть реализована необходимая инженерная защита;
• какие действия потребуются для прекращения действующей зоны;
• допускается ли после этого размещение планируемого ОКС с учетом остальных ограничений участка.

Логика «предусмотрим сваи в проекте здания — значит, требование статьи 67.1 ВК РФ выполнено» после вступления Федерального закона № 301-ФЗ в силу требует пересмотра.

Кто должен выполнять инженерную защиту территории

Федеральный закон № 301-ФЗ изложил часть 4 статьи 67.1 ВК РФ в новой редакции и уточнил распределение ответственности за инженерную защиту.

В общем случае инженерная защита осуществляется соответствующими органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления в области градостроительной деятельности по месту расположения территории, если нормативным правовым актом не определены другие органы.

Для предоставленных земельных участков действует отдельное правило: инженерная защита в границах предоставленного земельного участка осуществляется его правообладателем — юридическим или физическим лицом.

Поэтому заказчику важно определить не только техническое решение, но и территорию, необходимую для его реализации. Если защитные сооружения или мероприятия должны выходить за границы принадлежащего ему земельного участка, вопрос может затрагивать полномочия публичных органов и права на соседние территории.

Как прекращается зона затопления или подтопления после выполнения инженерной защиты

Это один из ключевых вопросов нового порядка. Инженерная защита территории и прекращение установленной ЗОУИТ — связанные, но самостоятельные этапы. При этом изменение границ зоны и прекращение ее существования — разные процедуры. Пункт 19 Положения о зонах затопления, подтопления, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 18.04.2014 № 360, устанавливает отдельные основания для изменения границ зоны. Обеспечение территории инженерной защитой предусмотрено подпунктом «а» пункта 20 Положения № 360 как основание для прекращения существования зоны.

Можно ли изменить границы ЗОУИТ после инженерной защиты?

Изменение границ зоны и прекращение ее существования — разные процедуры. Пункт 19 Положения о зонах затопления, подтопления, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 18.04.2014 № 360, устанавливает основания для изменения границ зоны. При этом обеспечение территории инженерной защитой прямо предусмотрено подпунктом «а» пункта 20 Положения № 360 как основание для прекращения существования зоны.

Кто принимает решение о прекращении зоны?

Согласно пункту 3 Положения № 360, зоны затопления и подтопления устанавливаются, изменяются и прекращают существование решением Федерального агентства водных ресурсов — Росводресурсов — или его территориального органа.

Решение принимается на основании предложений исполнительного органа субъекта Российской Федерации и сведений о границах зоны. Акт Росводресурсов или его территориального органа оформляется в течение 30 календарных дней со дня получения соответствующих предложений.

Когда зона юридически прекращает существование?

Решающим является внесение сведений в ЕГРН. В соответствии с пунктом 5 Положения № 360 зона считается прекратившей существование со дня исключения сведений о ней из Единого государственного реестра недвижимости.

Таким образом, для заказчика недостаточно выполнить технические мероприятия и подтвердить их эффективность. До перехода к дальнейшему освоению территории необходимо учитывать установленную процедуру прекращения зоны и проверить итоговые сведения ЕГРН.

Как выглядит последовательность действий

Что проверить до строительства ОКС в зоне затопления или подтопления

Если земельный участок расположен в зоне затопления или подтопления либо есть основания предполагать такое ограничение, до полноценной разработки проектных решений целесообразно проверить четыре группы вопросов.

Правовой статус территории

• Входит ли участок полностью или частично в установленную зону?
• Когда зона была установлена?
• Какие сведения о ней содержатся в ЕГРН?
• Какие ограничения указаны в ГПЗУ?
• Совпадают ли данные исходных документов между собой?

Инженерная защита

• Существуют ли на территории защитные сооружения или средства инженерной защиты?
• Соответствуют ли они фактическим характеристикам территории?
• Какие дополнительные мероприятия требуются?
• Можно ли реализовать их в пределах предоставленного земельного участка?
• Требуется ли участие государственных или муниципальных органов?

Будущий объект

• Где предполагается размещение ОКС относительно границ действующей зоны?
• Какие результаты инженерных изысканий получены для площадки?
• Какие средства инженерной защиты предполагается применять?
• Можно ли реализовать их как самостоятельный этап до строительства будущего ОКС?

Стадия реализации проекта

• предпроектная проработка;
• инженерные изыскания;
• разработка проектной документации;
• прохождение экспертизы;
• получено положительное заключение экспертизы;
• получение разрешения на строительство;
• строительство по действующему разрешению.

Стадия проекта особенно важна для объектов, работа над которыми началась до 4 августа 2026 года.

Что делать с проектами, начатыми до 4 августа 2026 года

Единого сценария для всех ранее начатых проектов Федеральный закон № 301-ФЗ не установил. В нем отсутствует специальный переходный механизм, который одинаково определял бы дальнейшие действия для ранее заключенных договоров на проектирование, разработанной проектной документации, объектов на экспертизе и строящихся объектов.

Поэтому для переходных проектов необходимо одновременно учитывать новую редакцию Водного кодекса, действующий режим земельного участка и нормы Градостроительного кодекса РФ, относящиеся к конкретной стадии реализации объекта.

Если проектная документация еще разрабатывается

Следует проверить дату установления зоны, дату выдачи ГПЗУ, сведения ЕГРН, действующие ограничения и возможность продолжения проектирования в принятой концепции.

Дополнительно имеет значение часть 5.2 статьи 49 ГрК РФ. Для объекта капитального строительства, не являющегося линейным, при соблюдении установленного законом срока экспертиза оценивает ПД по требованиям, действовавшим на дату выдачи ГПЗУ. Если с этой даты прошло более полутора лет, применяются требования, действовавшие на дату поступления документации на экспертизу.

При этом правила определения даты требований для экспертизы сами по себе не отменяют действующий правовой режим земельного участка и ограничения его использования.

Если проект уже находится на экспертизе

Необходимо отдельно сопоставить:

• дату выдачи ГПЗУ или утверждения документации по планировке территории для линейного объекта;
• дату поступления проектной документации на экспертизу;
• дату установления зоны затопления или подтопления;
• применимые требования части 5.2 статьи 49 ГрК РФ;
• возможность прохождения следующих разрешительных этапов.

Универсальный вывод только по факту того, что проект уже поступил на экспертизу, делать некорректно.

Если положительное заключение экспертизы уже получено

Наличие положительного заключения экспертизы само по себе не прекращает ограничения использования земельного участка. Поэтому перед дальнейшим движением проекта необходимо отдельно оценить действующий статус зоны и возможность получения разрешения на строительство.

При выдаче разрешения на строительство проверяется в том числе допустимость размещения ОКС с учетом ограничений, установленных земельным и иным законодательством, а пункт 13 статьи 51 ГрК РФ относит несоответствие таким ограничениям, действующим на дату выдачи разрешения, к основаниям для отказа.

Если по объекту возникают сомнения в применимости новых требований или требуется оценить готовность проектных решений до следующего этапа, можно провести аудит проектной документации.

Если разрешение на строительство уже получено

Такие объекты требуют индивидуального анализа. Значение имеют дата выдачи разрешения, дата установления зоны, фактическая стадия строительства, содержание действующих разрешительных документов и изменения, которые планируется внести в проект.

Сам Федеральный закон № 301-ФЗ отдельного универсального правила для всех объектов с уже выданным разрешением на строительство не содержит.

Если объект готовится к вводу в эксплуатацию

Для построенных и реконструированных объектов отдельной проверки требует этап получения разрешения на ввод в эксплуатацию. В соответствии с пунктом 5 части 6 статьи 55 ГрК РФ несоответствие ОКС ограничениям, установленным земельным и иным законодательством и действующим на дату выдачи разрешения на ввод, является основанием для отказа, за исключением прямо предусмотренного этой нормой случая.

Экспертиза проектной документации ОКС в зоне затопления или подтопления

Федеральный закон № 301-ФЗ не ввел в статью 49 ГрК РФ отдельное основание для отрицательного заключения экспертизы только по факту нахождения объекта в зоне затопления или подтопления.

Однако это не означает, что вопрос правового режима территории можно оставить до окончания экспертизы. Если проектная концепция предполагает размещение ОКС на территории, в отношении которой действует прямой законодательный запрет, заказчик рискует потратить время и средства на разработку документации и столкнуться с ограничением на следующих этапах реализации проекта.

Для сложных проектов предварительная экспертная проверка помогает выявить риски еще до официального прохождения экспертизы. В зависимости от стадии проекта может использоваться экспертное сопровождение проектной документации.

Что изменится с 1 января 2027 года

Федеральный закон № 301-ФЗ содержит еще одно изменение, связанное с предотвращением негативного воздействия вод.

С 1 января 2027 года начинают действовать положения о полномочиях Российской Федерации по утверждению методики определения вреда от негативного воздействия вод, причиненного территориям и объектам, а также оценки эффективности мероприятий по предотвращению такого воздействия и ликвидации его последствий.

Для текущих проектов это означает необходимость отслеживать дальнейшее развитие нормативного регулирования, поскольку требования к обоснованию эффективности инженерной защиты могут получить дополнительную методическую основу.

Нормативная база

Что в итоге учитывать проектировщикам и застройщикам

С 4 августа 2026 года прежняя модель работы с участками в установленных зонах затопления и подтопления изменилась принципиально. В границах действующей зоны строительство ОКС запрещено, за исключением сооружений инженерной защиты.

Поэтому для нового проекта недостаточно включить дамбу, отсыпку территории, свайный фундамент или другое защитное решение непосредственно в проект будущего здания и считать вопрос решенным.

Первым этапом должна стать проверка правового режима территории. Если участок входит в установленную зону, необходимо определить требуемую инженерную защиту, возможность ее реализации и дальнейшую процедуру прекращения существования зоны. Юридически зона прекращает существование после исключения соответствующих сведений из ЕГРН.

Для проектов, начатых до 4 августа 2026 года, единого сценария нет: значение имеют дата установления зоны, дата выдачи исходных документов, стадия проектирования, прохождение экспертизы, наличие положительного заключения и разрешения на строительство.

Будьте в курсе изменений в сфере строительного законодательства, вступайте в наш Телеграм-канал, где мы обсуждаем вопросы проектирования и экспертизы проектной документации, делимся актуальными новостями и изменениями в правовых актах, отвечаем на Ваши вопросы.